바로 "제소전화해" 입니다.
제소전화해조서는 건물을 임대하기전에 임대인과 세입자가 서로 합의하 작성하는 겁니다.
말그대로 소송을 제기하기전에 쌍방이 합의를 하여 만든 조서 입니다.
하는 이유는
보통 상가건물임대차 계약에서 제소전화해를 활용하여 장기간의 명도소송의
피해를 피하는 방법입니다.
1. 임대료 연체시 쉽게 명도할수 있고
2. 권리금 및 업종 명확히 할수 도 있고
ex) 학원건물로 임대해 줬는데 다른업종으로 사업할시 즉시 계약 종료 가능
3. 임대기간 끝났을시 원상복구 및 명도하기가 쉽고
4. 일단 이걸 작성하면 임차인 다루기가 훨씬 용이하다 (물론 임대인도 족쇄지만 느끼는 부담감은 임차인이 더..)
보통 계약전에 제소전화해 작성해서 법원에서 판결 받고 집행문 보관하고 있다가 문제 생기면 이 판결문을
근거로 명도집행 하면 2개월에 끝남..( 법무사 의뢰시 판결문 받는데 비용은 대충 200정도 )
보통 건물주 세임자 반반 부담.
여기에 각자 필요한 조항 넣어서...하면 간단함.
제소전화해 조서의 효력
(1) 소송상 화해와 동일한 효력
제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이고(민사소송법 제220조),
집행력이 있습니다. 판례는 기판력(판결이 미치는 효력)에 관하여도 소송상화해의
법리와 다를 바 없다고 하여 전면적으로 긍정하고 있습니다.
따라서 제소전화해의 흠은 재심사유에 해당하는 경우에 한하여 준재심의 소에 의한
구제의 길밖에 없다는 것입니다. 그 기판력의 내용, 시적범위, 객관적 범위
그리고 주관적 범위는 확정판결의 그것과 하등 차이가 없다는 것입니다.